전세퇴거자금대출 DSR 한도 모의 계산기: 스트레스 금리

공식 출처: 금융위원회 가계부채 관리방안 공시 전세보증금 반환목적 대출 규정 (https://www.fsc.go.kr)

전셋값 하락으로 이사를 나가는 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못해 발을 동동 구르는 집주인들이 크게 늘고 있어요. 본인 집에 세입자를 내보내기 위해 실행하는 전세퇴거자금대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 스트레스 가산금리가 한도를 가르는 핵심 잣대예요.

[바쁘신 분을 위한 핵심 요약]
• 기본 LTV 70% 및 DSR 40% 적용: 집주인의 소득과 기존 부채에 따라 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않는 한도 내에서 대출이 나와요.
• 역전세 반환 대출 한시적 DTI 60% 완화: 직전 전세계약보다 전세보증금이 낮아져 차액 반환이 곤란한 집주인은 DSR 대신 완화된 DTI 60%를 특례 적용받을 수 있어요.
• 스트레스 DSR 2단계 금리 가산: 2024년 9월부터 수도권 1.20%p, 비수도권 0.75%p의 스트레스 금리가 가산되어 대출 승인 가능 한도가 수천만원 줄어들어요.

주택 시세 및 차주 연봉별 전세퇴거자금대출 한도 모의 계산표

전세퇴거자금대출은 법적으로 주택담보대출의 일종(생활안정자금 목적)으로 분류되어 은행권의 엄격한 가계대출 규제를 그대로 받아요.

대출 한도는 ‘주택담보인정비율(LTV)’과 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 중 더 낮게 산출된 금액으로 최종 결정돼요.

아래 모의 계산표를 통해 아파트 시세와 차주의 연간 소득에 따라 스트레스 DSR 2단계 적용 후 실제로 승인되는 전세퇴거자금대출 최대 한도를 확인해 보세요.

시세 10억원인 수도권 아파트(LTV 70% 기준 최대 7억원)를 보유하고 있더라도 차주의 연봉이 5,000만원인 경우, DSR 40% 규제에 묶여 대출 한도가 약 3억 5,000만원 선으로 대폭 제한돼요.

반면 연봉이 8,000만원인 차주는 대출 한도가 약 5억 6,000만원까지 늘어나며, 연봉 1억원인 고소득 차주는 LTV 한도에 근접한 6억 8,000만원까지 대출을 일으킬 수 있어요.

만약 차주에게 이미 기존 신용대출이나 자동차 할부금이 수천만원 잡혀 있다면 그 원리금만큼 DSR 한도를 갉아먹어 전세퇴거자금 대출 한도가 5,000만~1억원 이상 추가로 삭감돼요.

따라서 보증금 반환일 이전에 마이너스통장이나 불필요한 카드론 한도를 미리 정리해 두셔야 퇴거 대출금을 최대로 확보하실 수 있어요.

대출 실행 즉시 은행 직원이 세입자의 계좌로 직접 송금하거나 세입자의 퇴거 및 전출을 전산으로 확인하는 사후 검증이 엄격히 진행돼요.

특히 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입되어 있는 경우라면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 대위변제 절차로 넘어가기 전에 서둘러 대출을 신청하셔야 신용 하락을 막을 수 있어요.

보증기관의 구상권 청구가 시작되면 연체 이자가 연 9~12%에 달해 가계 금융에 막대한 타격을 주므로 퇴거일 1달 전부터 대출 승인서를 확정해 두는 전략이 필수적이에요.

일반 DSR 40% vs 역전세 반환 특례 DTI 60% 조건 비교표

전세보증금을 당장 돌려줘야 하는데 집주인의 소득이 적어 DSR 40%에 걸려 대출이 턱없이 부족한 경우, 금융위원회의 ‘역전세 반환 대출 규제 완화’ 특례를 활용할 수 있어요.

이 특례는 세입자에게 내어줄 전세보증금 반환 목적으로만 사용해야 하며, 개인 다주택자도 기존 DSR 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 완화 적용받을 수 있어요.

DSR 40%에서 DTI 60%로 기준이 완화되면 신용대출 등의 원금 상환액이 부채 비율 산정에서 빠지므로 대출 가능 금액이 평균 1억원에서 많게는 2억원 이상 대폭 늘어나요.

다만 특례를 적용받으려면 대출 실행 후 1년 이내에 신규 세입자를 구하거나 집주인이 직접 입주하여 전입신고를 마쳐야 하는 엄격한 사후 약정이 뒤따라요.

만약 신규 세입자를 구했을 때 새로 받은 전세보증금으로 대출금을 우선 즉시 상환하지 않거나 전입신고를 하지 않으면 대출금이 전액 회수되고 3년간 주담대 취급이 금지돼요.

또한 세입자가 대출 실행 당일 전세권 설정이나 전입을 빼주지 않는 사고를 막기 위해 은행, 집주인, 세입자 간 3자 확인서 서명이 필수적으로 이루어져요.

특례 대출 이용 시 세입자를 보호하기 위해 임대인은 세입자의 전세보증금 반환보증 보험료를 전액 대납해 주어야 하는 의무 조항도 숙지하셔야 해요.

은행별로 역전세 특례 상품 취급 가이드라인이 상이하므로 주거래 시중은행 상담 창구에서 자격 요건을 사전 심사받으셔야 안전해요.

전세퇴거자금대출 실행 시 주택 추가 매수 금지 약정과 대환 전략

전세퇴거자금대출 약정서에 서명할 때 가장 경각심을 가져야 하는 조항은 ‘추가 주택 매수 금지 서약’이에요.

대출을 받아 세입자 보증금을 반환한 상태에서 본인이나 세대원이 새로운 아파트나 분양권을 취득하게 되면 국세청 및 금융결제원 전산망을 통해 즉시 적발돼요.

적발 시에는 전세퇴거자금대출 잔액이 즉시 전액 회수 조치되며 향후 3년 동안 모든 금융기관에서 주택 관련 신규 대출이 일절 전면 금지되는 강력한 행정 제재를 받게 돼요.

두 번째 핵심 고려 사항은 스트레스 DSR 2단계 금리 적용에 따른 거치식 vs 분할상환 선택이에요.

전세퇴거자금대출은 차주가 추후 신규 세입자를 받아 단기간(6개월~1년 이내) 안에 대출을 상환할 계획을 세우는 경우가 많아요.

이때는 3년 이내 중도상환수수료(약 1.0~1.2%)가 발생할 수 있으므로 은행별 중도상환수수료 감면 비율이나 일할 계산 감액 조건을 사전에 반드시 계산해 두셔야 불필요한 금융 비용을 줄이실 수 있어요.

일부 은행에서는 6개월 이내 단기 상환 차주를 위해 중도상환수수료를 50% 할인해 주는 특별 프로모션을 운영하기도 하니 대출 비교 플랫폼을 적극 활용해 보세요.

대출 신청은 통상 세입자 퇴거일(잔금일) 최소 3~4주 전에 은행에 접수해야 서류 보완과 감정평가를 거쳐 기일 내에 무사히 실행돼요.

전세퇴거자금대출 필수 질의응답 (Q&A)

Q1. 집주인이 실입주하지 않고 새 세입자를 받으려는데도 대출이 나오나요?

네, 가능해요. 집주인이 직접 들어와 살지 않고 새로운 세입자를 맞이하기 위한 브릿지 자금으로도 전세퇴거자금대출을 받으실 수 있어요. 다만 나중에 새로운 세입자가 들어와 보증금을 받으면 그 돈으로 대출 원금을 가장 먼저 전액 상환하셔야 해요.

Q2. 2주택 이상 다주택자도 전세퇴거자금대출을 받을 수 있나요?

다주택자도 원칙적으로 신청이 가능해요. 다만 규제지역(강남3구 및 용산구) 소재 주택은 LTV가 30%로 대폭 축소되고, 비규제지역은 LTV 60% 한도가 적용돼요. 또한 보유 주택 수에 따라 DSR 산정이 엄격해지므로 역전세 반환 특례(DTI 60%) 적용 요건을 확인하셔야 해요.

Q3. 세입자가 전세자금대출을 끼고 있다면 대출금은 누구에게 입금되나요?

세입자가 이용 중인 전세대출의 질권설정이나 채권양도 여부에 따라 달라져요. 세입자의 전세대출 은행으로 해당 원금이 우선 직접 송금되어 대출이 자동 상환되며, 남은 보증금 잔액만 세입자의 개인 통장으로 입금되는 것이 원칙적인 금융 절차예요.

Q4. 세입자 퇴거 후 집주인이 직접 전입신고를 해야 하는 기한이 정해져 있나요?

집주인 실입주 목적으로 대출을 받은 경우 대출 실행일로부터 통상 1개월 이내에 해당 주택으로 전입신고를 마치고 주민등록등본을 은행에 제출하셔야 해요. 기한 내에 전입 사실을 증명하지 못하면 대출 약정 위반으로 즉시 대출금 환수 통보를 받게 돼요.