오피스텔 기준시가 사전열람 기간과 상속·증여·양도세 영향

출처: 대한민국 정책브리핑(국세청 보도자료) · 프레스나

[바쁘신 분을 위한 핵심 요약]

2027년 적용 예정인 오피스텔과 상업용 건물 기준시가 사전열람과 의견 제출이 2026년 11월 13일 금요일부터 12월 2일 수요일까지 딱 20일 동안 진행돼요.

전체 기준시가 변동률은 전국 오피스텔 0.5% 하락, 상업용 건물 0.8% 하락인 반면, 서울은 오피스텔 2.1% 상승, 상업용 건물 0.3% 상승으로 지역별 온도 차가 뚜렷한 편이에요.

이 금액은 향후 상속세·증여세나 양도소득세 계산에 직접 쓰이므로, 보유하신 호수의 가액이 주변 시세와 크게 다르다면 지금 홈택스에서 확인하고 의견을 내시는 게 유리해요.

오피스텔이나 상가를 한 채라도 가지고 계신다면 매년 이맘때 꼭 챙겨야 하는 일정이 있어요. 바로 다음 해 세금 계산의 밑바탕이 되는 오피스텔 기준시가 사전열람 기간이거든요.

이번에 공개된 2027년 기준시가 예정안은 2026년 11월 13일부터 12월 2일까지 20일간만 열람하고 가격 조정을 요청할 수 있어요. 12월 말에 최종 확정되고 나면 그 이후에는 절차가 훨씬 까다로워지니까, 지금 내 건물 가격이 적정하게 매겨졌는지 미리 살펴보시는 걸 권해드려요.

1. 2027년 오피스텔 기준시가 사전열람 일정과 대상

국세청이 11월 12일에 발표한 자료를 보면, 이번 고시 대상은 2026년 9월 1일 기준으로 등록된 전국의 구분소유 오피스텔과 일정 규모 이상의 구분소유 상업용 건물이에요. 전체 고시 물량은 지난해보다 2.7% 늘어난 256만 호에 달하는데요.

이 가운데 수도권 물량이 195만 호로 전체의 약 76%를 차지하고 있어요.

상업용 건물은 모든 지역이 아니라 수도권(서울·인천·경기)과 전남광주통합특별시(동·서·남·북·광산구), 지방광역시, 세종특별자치시에 있는 건물 가운데 연면적 3,000제곱미터 이상 또는 100호 이상인 경우만 대상에 들어가요.

일정을 보면 12월 2일까지 의견을 받으면 한국부동산원이 다시 현장을 확인하고 조사를 진행해요. 그 결과 수용 여부는 12월 31일까지 의견 제출자에게 개별적으로 알려주고, 평가심의위원회 심의를 거쳐 같은 날인 12월 31일에 최종 기준시가가 확정 고시되는 흐름이에요.

2. 지역별 변동률과 내 세금에 미치는 실제 영향

이번 예정안의 가장 눈에 띄는 부분은 서울과 전국 평균의 엇갈린 흐름이에요. 전국 평균으로 보면 오피스텔은 전년보다 0.5% 내렸고, 상업용 건물도 0.8% 하락했거든요.

하지만 서울만 따로 떼어놓고 보면 오피스텔은 2.1% 올랐고, 상업용 건물 역시 0.3% 상승했어요. 서울 지역 임대 수요나 거래 가격 흐름이 상대적으로 견조했던 점이 반영된 결과라고 볼 수 있어요.

그렇다면 이 기준시가가 오르거나 내릴 때 내가 내는 모든 세금이 다 바뀌는 걸까요. 의외로 많은 분들이 재산세나 종합부동산세, 건강보험료까지 오르는 줄 알고 걱정하시는데 실제로는 그렇지 않아요.

표에서 보시는 것처럼 상속세와 증여세를 낼 때 시가를 정확히 알 수 없는 경우에만 이 기준시가가 활용돼요. 또한 건물을 팔 때 내는 양도소득세에서 오래전에 사서 취득가액 서류가 남아 있지 않을 때 환산취득가액을 계산하는 용도로 쓰이죠.

반면에 매년 날아오는 취득세나 재산세 같은 지방세, 종합부동산세, 그리고 건강보험료를 비롯한 사회보험료를 매길 때는 이 가격을 전혀 쓰지 않아요. 따라서 내년에 가족에게 증여할 계획이 있거나 매도를 고민 중인 분들이라면 이번 열람 기간이 특히 중요할 수밖에 없어요.

3. 홈택스에서 열람하고 의견 제출하는 4단계 방법

직접 세무서에 가지 않아도 집에서 컴퓨터나 스마트폰으로 5분이면 내 건물의 2027년 예정 기준시가를 확인할 수 있어요. 아래 순서대로 천천히 따라 해 보시면 어렵지 않더라고요.

1. 국세청 누리집 또는 홈택스 접속하기
   먼저 국세청 공식 누리집이나 홈택스 첫 화면에 들어가세요. 11월 13일부터 12월 2일까지는 중앙화면에 사전열람 안내 배너가 바로 떠 있어서 클릭 한 번으로 이동할 수 있어요.
2. 메뉴 경로로 직접 찾아가기
   배너가 보이지 않는다면 상단이나 우측의 전체메뉴를 누른 뒤, 상담·불복·제보 > 기타 > 기준시가조회 > 오피스텔및상업용건물 순서로 들어가시면 돼요.
3. 소재지와 동·호수 입력 후 금액 확인
   건물 주소와 동, 호수를 정확하게 입력하면 2027년 고시 예정 기준시가(안)와 지난해 가격을 나란히 볼 수 있어요.
4. 가격이 이상하다면 의견 제출하기
   주변에 최근 거래된 비슷한 호수보다 너무 높거나 낮게 책정됐다고 판단되면, 같은 화면에서 바로 온라인으로 의견을 제출할 수 있어요. 만약 온라인 이용이 불편하다면 의견 제출서 서식을 내려받아 작성한 뒤 관할 세무서에 직접 방문하거나 우편으로 보내셔도 돼요.

※ 열람을 하다가 궁금한 점이 생기거나 대상 여부가 헷갈린다면 전용 안내센터(1644-2828)로 전화해 보세요. 이 상담 번호는 사전열람 기간인 12월 2일까지만 한시적으로 운영되니, 문의할 내용이 있다면 마감일 전에 연락하시는 게 좋아요.

4. 의견 제출 전 꼭 체크해야 할 주의사항

가격을 조정해 달라고 의견을 낼 때는 단순히 주변보다 비싸다거나 싸다는 느낌만 적기보다는, 객관적인 근거를 함께 정리해 두시는 편이 좋아요.

예를 들어 같은 건물 내 비슷한 면적의 최근 실거래가 내역이나 공실 상태, 건물 노후화 정도 같은 구체적인 사유가 있으면 재조사 과정에서 설득력이 높아지거든요.

또한 소유자뿐만 아니라 임차인이나 이해관계인도 기준시가에 대한 의견을 낼 수 있는지 헷갈리곤 하는데요. 원칙적으로 소유자 그 밖의 이해관계인이 열람하고 의견을 제출할 수 있도록 열려 있어요.

다만 한 가지 기억해 두실 점은, 12월 2일 마감 이후에는 사전열람 의견 제출 창구가 닫힌다는 사실이에요.

이후 12월 31일에 최종 고시가 이루어진 뒤에도 가격에 이의가 있다면 정식 재산정 신청 절차를 밟아야 하므로, 가급적 지금 이 기간 안에 깔끔하게 확인을 마치는 편이 시간과 수고를 아끼는 길이에요.

5. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 서울에 있는 오피스텔을 가지고 있는데 기준시가가 2.1% 올랐다면 당장 재산세가 늘어나나요.

아니에요. 국세청이 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가는 재산세나 취득세 같은 지방세, 종합부동산세, 건강보험료 부과에는 전혀 쓰이지 않아요. 오직 상속·증여세나 양도소득세를 계산할 때 시가나 취득가액이 불분명한 경우에만 활용되니 보유세 걱정은 하지 않으셔도 돼요.

Q2. 제가 가진 상가가 이번 열람 목록에서 검색되지 않는데 누락된 건가요.

상업용 건물은 전국의 모든 건물이 대상이 아니에요. 2026년 9월 1일 기준으로 수도권, 전남광주통합특별시(동·서·남·북·광산구), 지방광역시, 세종시에 있는 구분소유 건물 중 연면적이 3,000제곱미터 이상이거나 100호 이상인 건물만 포함돼요.

기준 면적이나 호수에 못 미치는 소규모 상가라면 개별 공시지가와 건물 기준시가 산정 방법을 따로 적용받으므로 전용 안내센터(1644-2828)를 통해 확인해 보실 수 있어요.

Q3. 의견을 제출하면 무조건 가격이 내려가거나 수정되나요.

제출된 의견은 한국부동산원이 현장 조사와 시세 분석을 다시 거친 뒤 평가심의위원회 심의를 통해 반영 여부가 결정돼요. 타당성이 인정되면 12월 31일까지 개별 통지와 함께 수정된 금액이 최종 고시되지만, 주변 거래 사례와 부합한다고 판단되면 기존 안이 유지될 수도 있어요.

[안내 사항]

이 글은 국세청의 공식 보도자료를 바탕으로 2027년 오피스텔·상업용 건물 기준시가 사전열람 일정과 세금 활용 범위를 알기 쉽게 정리한 정보성 안내 글이에요.

실제 상속·증여 또는 양도소득세 신고 시에는 개별 부동산의 시가 인정 여부와 최신 세법 규정에 따라 세액이 달라질 수 있으므로, 중요한 세무 의사결정 전에는 홈택스 조회 결과 확인 및 세무 전문가 상담을 권장해 드려요.