현재 주택을 보유하고 있는 대한민국 국민 중 조건에 맞는 국민은 한국주택금융공사의 주택연금제도를 이용할 수 있는데요. 주택연금은 말 그대로 보유하고 있는 주택을 담보로 지정하여 금융기관에서 대출을 받아 그 주택에서 평생거주하며 연금을 받을 수 있는 제도입니다.
주택연금이란?
주택을 가진 소유자가 자신의 주택을 담보로 금융기관으로부터 매월 연금방식으로 노후자금을 지급받는 제도입니다. 담보로 지정한 주택에 사망 전까지 평생 살 수 있으며 가입자가 사망 후에도 배우자에게 연금지급액을 감액 없이 동일하게 지급합니다.
부부 모두 사망 후에는 연금은 더 이상 지급되지 않습니다. 이후 주택을 처분 시 처분 가격이 지급된 연금보다 적은 경우에는 공사에서 부담하고 처분 가격이 남는 경우에는 상속인에게 지급합니다. 주택 연금 이용 중 집값의 변동은 연금 지금액에 영향을 주지 않습니다.
❖ 가입조건
부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 하고 대한민국 국민이어야 하며, 부부 기준 주택의 공시가격이 9억 원 이하의 주택을 소유하고 있어야 합니다. 다주택자의 경우도 보유하고 있는 주택의 공사 가격의 합이 9억 원 이하라면 가입이 가능하고, 만약 공시 가격이 9억 원을 초과하더래도 거주하지 않는 주택을 3년 안에 처분하는 조건으로 가입을 할 수 있습니다.
- 부부 중 1명이 만 55세 이상
- 부부 중 1명이 대한민국 국민
- 부부기준 보유 주택 공시가격 9억 원 이하의 주택
- 다주택의 경우 주택 공시가격 합산 9억 원 이하 주택
- 주택 공시가격 합산 9억 원 초과 시 3년 이내 처분 조건으로 가입
❖ 연금 신청 절차
한국주택금융공사의 심사를 거쳐서 공사가 가입자의 주택담보에 대한 보증서를 금융기관에 발급하면 가입자는 금융기관에 방문하여 대출약정을 진행한 후 연금을 받을 수 있습니다. 앞선 과정에서 담보설정비용(등기수수료, 등록면허세, 인지세 등)등이 발생하고 담보설정비용은 첫 월지급금(연금) 수령 시 은행에서 정산됩니다.
1. 상담·신청 (고객 → 공사)
2. 심사 (공사)
3. 보증약정/담보설정 (공사)
4. 보증서 발급 (공사 → 금융기관)
5. 대출 실행 (금융기관)
❖ 연금 지금액 결정
연금액(월지급금)을 결정하는 기준은 가입자의 연령과, 담보주택의 가격에 따라 결정됩니다. 가입자의 연령은 부부 중 나이가 젊은 연소자의 나이를 기준으로 하고 담보 주택 가격의 경우에는 아래의 기준으로 정하게 됩니다.
1. 부동산테크 인터넷 시세
2. KB인터넷 시세
3. 국토교통부 주택공시가격
4. 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액
*고객 희망 시, 감정평가액을 최우선 적용(비용은 고객 부담)
◎ 한국주택금융공사에서 공개한 월지급금 예시 : (https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_02.do)
◎ 예상연금 바로 조회 : (https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do)
❖ 주택연금 담보 취득 방식
두 가지 방식이 있는데 저당권방식 또는 신탁방식 중에서 가입 진행 시 선택 가능합니다.
1. 저당권방식
가입자가 주택에 근저당권을 설정 → 공사는 금융기관에 보증서 발급 → 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출 지급
2. 신탁방식
가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁 → 공사는 금융기관에 보증서 발급 → 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출 지급
*주택 연급을 받는 동안에는 주택의 등기상 소유자가 한국주택금융공사로 변경됩니다. 하지만 언제든 연금대출을 상환하면 주택의 소유권을 회복할 수 있습니다.
– 두 가지 담보 취득 방식의 차이점
1. 가입자의 사망 시에 배우자의 주택연금 승계 방법
2. 담보 주택을 임대하는 방법
3. 부부 모두 사망 시 연금 상환 및 남은 금액 회수 방법
| 저당권방식 | 신탁방식 | |
| 의미 | 주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보 제공 (등기상 소유자: 가입자) | 주택을 공사(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁하여 담보 제공 (등기상 소유자 : 공사) |
| 배우자의 연금 승계 | 가입자 사망시, 자녀동의가 없으면 배우자가 주택연금을 계속 받지 못할 수 있음 (배우자가 주택 전부를 상속받아야 하기 때문) | 가입자 사망시, 자녀동의가 없더라고 배우자가 주택연금을 계속 수령하여 주택에 거주할 수 있음. |
| 임대차 가능 여부 | 보증금이 있는 임대 불가능 (보증금이 없는 경우 담보 주택에 남는 공간에 한하여 임대가 가능함) | 보증금이 있는 임대 가능 (보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 정기예금 수준의 운용수익 지급) (보증금이 있는 임대는 동시에 4건까지 가능) |
| 연금 수령 종료 후 | 주택 처분 금액에서 연금 대출 상환 후 남은 금액은 상속인 소유 | 주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 암은 금액은 귀속권리자 소유 (가입자가 직접 귀속권리자를 개별 지정하거나, 자녀 전원을 귀속권지자로 포괄 지정 가능) |
– 두 가지 담보 취득 방식의 공통 해당
두 가지 담보제공방식 중 하나를 선택한 후 지급방식과 지급 유형을 결정해야 합니다.
❖ 주택연금 지급방식
연금 수령기간에 따라 “종신방식”과 “확정기간방식”으로 나뉨
| 종신방식 | 확정기간방식 | |
| 연금 수령 기간 | 담보주택 평생 거주, 연금 평생 수령 | 담보주택 평생거주, 미리 정한 기간만 수령 |
| 혼합방식 | 인출한도 설정 없이 매월 연금 형태로 지급 | 인출한도 설정 없이 미리 정한 기간만 연금형태로 지급 |
매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 “인출한도”를 혼합하여 이용할 수 있음
| 종신혼합방식 | 확정기간 혼합 방식 | |
| “인출한도”설정 혼합방식 | 인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용 | 인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용하며, 미리 정한 기간만 연금 수령 |
※ 인출 한도란 : 주택 연금을 받는 기간 동안 혹시나 목돈이 필요한 경우에 쓸 수 있도록 앞으로 받은 주택연금의 일부를 떼어 설정해 놓은 금액입니다. 인출 한도는 가입 후에도 설정할 수 있습니다. 인출 한도로 설정해 인출한 돈은 주택구입, 임차자금, 도박, 투기 등의 용도로 이용할 수 없습니다.
※ 우대지급방식 : 기초연금 수급권자며 부부기준 2억 원 미만의 1 주택 소유자인 경우에 종신 방식보다 최대 약 21% 많은 월 지급금을 받을 수 있는 “우대 방식”을 이용할 수 있음
※ 주택담보대출 상환용 주택연금 : 담보 주택에 대출받은 금액이 있는 경우에 대출을 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도설정(연금 대출 한도의 50~90%)이 가능한 대출상환방식 이용 가능
– 월지급금 지급 유형
1. 매월 동일한 연금(월지급금)을 받는 “정액형”
2. 연금 지급을 받는 초기에 월지급금을 많이 받고 이후에는 적게 받은 “초기증액형”
3. 최초 연금 지급 금액(월지급금)은 적고 이후 3년마다 지급받는 월지급금이 증가하는 “정기증가형”
위 세 가지 중 “초기증액형”과 “정기증가형”은 종신방식에만 선택 가능하고, 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식은 “정액형”만 이용 가능합니다.
– 보증료와 대출이자
연금을 받는 동안 보증료와 대출이자를 납부해야 합니다. “초기보증료”는 가입 시 1회 납부하고 “연보증료”는 일괄계산 하여 매월 나누어 납부합니다.
- 주택 가격의 1.5% 되는 “초기 보증료 “는 가입 시 1회 납부 (초기 보증료)
- 보증잔액의 0.75%의 “연보증료”는 일할계산하여 매월 대출로써 납부되어 “보증잔액”에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하실 필요는 없습니다.
- ※ 주택담보대출 상환용 주택연금 은 초기보증료 1.0%, 연보증료 1.0% 적용
위에서 말하는 “보증잔액”은 대출잔액과 같은 의미로 사용되며 현재까지 지급받은 월지급금, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 합한 금액을 말합니다.
- 보증잔액 = 지급받은 월 지급금 + 개인인출금 + 보증료 + 대출이자
– 연금해지 후 초기보증료와 보증료의 환급
보증료는 주택금융공사가 입는 손실(가입자가 오랫동안 생존하거나 주택가격이 하락할 경우)에 대한 보험료와 유사한 성격을 지니게 되기 때문에 추후 주택연금을 해지하더래도 이미 납부했던 초기보증료와 연보증료는 환급이 불가능합니다.
그러나 일부 또는 전액 환급이 가능한 경우가 있는데 최초 대출 실행일로부터 3년 안에 그동안 받은 주택연금 전액을 상환하여 해지하는 경우나 재난으로 인해 주택이 멸실되는 경우에는 초기보증료 일부를 환급받을 수 있습니다.
한국주택금융공사는 아래 표에 따라 경과 일수에 차등을 두어 환급률을 다르게 적용하고 있습니다.
| 3년 이내 해지 시 환급금 | |
| 경과일수 | 환급률 (%) |
| +30일 | 100% |
| +365일(1년) | 68.5% |
| +730일(2년) | 34.3% |
| +1000일 | 8.9% |
– 대출이자
대출이자는 대출잔액에 가입자가 금융기관과 약정한 금리적용 후 납부합니다. 이때 기준이 되는 금리를 COFIX로 선택했다면 대출 금리가 6개월마다 변경되고 CD금리로 선택했다면 3개월마다 금리 변경됩니다.
- **대출이자 또한 매월 납부할 이자가 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 이자는 복리로 계산됩니다.
| 대출금리 적용 특징 | |||
| 구분 | 기준금리 | 가산금리 | 변동주기 |
| COFIX(신규취급액) | 대출실행일 전일 기준 최신 고시 금리 | 0.85% | 6개월 |
| CD(91일) | 대출실행일 직전 3영업일 평균 금리 | 1.1% | 3개월 |
| *대출이자는 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하지 않아도 됩니다. | |||
❖ 주택연금전용계좌 이용
가입자는 월 185만 원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 주택연금전용계좌를 이용하여 안정적으로 연금을 지급받을 수가 있습니다. 이 계좌를 신청하려면 가까운 한국주택금융공사 지사로 방문하거나 전화를 이용하여 계좌 이용신청을 하고 필요한 서류 지참 후 연금을 받을 때 방문했던 은행지점에 방문하여 신청하시면 됩니다.
신청절차
1. 확인서류 발급 (가까운 주택금융공사 방문, 유선을 통해”주택연금전용계좌 이용대상확인서”발급신청
2. 통장개설 신청 (주택연금 이용 확인서류 지참, 연금대출 약정 은행 영업점 방문하여 “주택연금 지킴이 통장” 개설신청)
3. 수령통장 등록 (개설된 “주택연금 지킴이 통장”을 주택연금 수령계좌로 등록되도록 요청 후 이용)
❖ 담보주택 변경 및 임대
혹시나 주택연금에 가입 후 이사를 가야 하는 경우에는 한국주택금융공사의 안내에 따라 담보주택을 이사 가는 주택으로 변경이 가능합니다. 기존의 담보 주택과 이사 갈 주택의 가격 차이에 따라 연금지급액(월지급금)이 변경될 수도 있습니다.
주택연금을 이용 시 주소 이전이 가능한 경우가 있는데 가입자가 요양원에 입소하거나 자녀의 봉양을 받아야 하는 경우 등(한국주택금융공사에서 정한 경우)에 따라 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소 이전이 가능합니다.
이렇게 주소를 이전한 경우에 담보주택 전부를 임대할 수 있습니다. (신탁방식의 경우에만 가능합니다.)
❖ 지사 방문을 통해 안내
한국주택금융공사 콜센터 : 1688-8114
한국주택금융공사 홈페이지 : www.hf.go.kr