장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 최대 2000만원 계산

공식 출처: 국세청

[바쁘신 분을 위한 핵심 요약]

1. 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 담보로 대출을 받았다면 낸 이자를 최대 2,000만원까지 소득에서 빼주는 혜택을 받을 수 있어요.

2. 15년 이상 장기 대출이면서 고정금리이면서 동시에 원금을 나눠 갚는 비거치식 분할상환 조건을 모두 채워야 최고 한도인 2,000만원이 적용돼요.

3. 공제 한도가 2,000만원이라고 해서 통장에 2,000만원이 들어오는 것은 아니며, 내 연봉과 세율 구간에 따라 실제 돌려받는 세금이 달라져요.

내 집 마련을 하면서 은행에서 주택담보대출을 받으면 매달 나가는 원금과 이자 부담이 만만치 않아요. 그런데 연말정산 시기가 다가오면 이 무거운 대출 이자가 오히려 세금을 크게 줄여주는 고마운 효자 노릇을 하기도 해요.

바로 국세청에서 운영하는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 덕분인데요. 세법 개정으로 주택 가격 기준이 5억원에서 6억원 이하로 올라가고, 공제 한도도 최대 1,800만원에서 2,000만원으로 커지면서 혜택을 보는 직장인이 훨씬 많아졌어요.

하지만 내 대출 조건이 정확히 몇 만원 한도에 걸리는지, 실제로 내 통장에 돌아오는 환급액은 얼마인지 헷갈리는 분이 많더라고요. 오늘 사례별 계산 예시를 통해 내 지갑에 진짜 남는 세금이 얼마인지 아주 쉽게 따져봐 드릴게요.

내 집과 내 대출이 공제 대상에 들어가는지 확인하기

먼저 공제를 받으려면 근로소득이 있는 직장인이어야 하고, 매년 12월 31일 기준으로 집이 없는 무주택자이거나 집을 딱 1채만 가진 세대의 세대주여야 해요. 만약 연도 중간에 잠깐 2주택이 되었더라도 12월 31일 마지막 날 기준으로 1주택으로 정리되었다면 공제를 받을 수 있어요.

원칙은 세대주가 받는 것이지만, 세대주가 전세자금대출 공제나 청약저축 공제 같은 다른 주택 공제를 전혀 받지 않았다면 집을 함께 쓰는 근로소득자 세대원도 대신 공제받을 수 있어요. 참고로 세대주 본인은 그 집에 실제로 들어가 살지 않고 세입자를 두었더라도 공제가 가능해요.

가장 중요한 집값 기준은 내가 집을 샀을 때(취득 당시)의 기준시가가 6억원 이하인 주택이어야 해요. 여기서 말하는 6억원은 실제 매매 거래 가격이 아니라 나라에서 매년 발표하는 공동주택가격이나 개별주택가격을 뜻해요.

따라서 실제 매매 시세가 8억~9억원대인 아파트라도 등기 시점의 기준시가가 6억원 이하라면 당당히 혜택을 받을 수 있어요. 만약 주택가격이 공시되기 전에 먼저 대출을 받았다면, 대출일 이후 처음으로 공시된 가격을 기준으로 6억원 이하 여부를 따져요.

무주택 세대주가 분양권이나 조합원 입주권을 산 경우에도 기준시가 6억원 이하 요건에 해당하면 대상이 돼요. 반대로 12월 31일 기준으로 세대원이 가진 집까지 합쳐서 2주택 이상을 보유하고 있다면 아예 공제를 받을 수 없어요.

대출 상환 기간과 방식에 따른 4가지 공제 한도

내가 1년 동안 은행에 낸 이자는 한도 안에서 전액 소득공제를 받을 수 있어요. 다만 대출을 몇 년짜리로 받았는지, 금리가 고정인지 변동인지, 원금을 처음부터 나눠 갚는지(비거치식)에 따라 공제 한도가 600만원부터 2,000만원까지 4단계로 나뉘어요.

표를 보면 알 수 있듯이 2024년 1월 1일 이후에 낸 이자부터는 상환 기간이 15년 이상이면서 고정금리와 비거치식 분할상환을 모두 채울 때 최대 2,000만원까지 한도가 올라가요. 만약 두 조건 중 하나만 채웠다면 1,800만원, 둘 다 아니면 800만원이 한도가 돼요.

사례별로 직접 계산해 보는 내 통장 실제 절세 금액

여기서 많은 분들이 착각하는 부분이 있어요. 한도가 2,000만원이라고 해서 연말정산으로 2,000만원을 돌려받는 게 아니거든요.

이 제도는 세금 계산의 기준이 되는 내 소득(과세표준)에서 낸 이자만큼 빼주는 소득공제이기 때문에, 내 세율 구간에 따라 실제 아끼는 세금이 정해져요.

지방소득세 10%까지 포함한 실제 세율(6.6%, 16.5%, 26.4%, 38.5%)을 적용해 3가지 대표적인 경우를 계산해 볼게요.

• 사례 A (연봉 5,000만원, 15년 이상 고정+분할상환, 연 이자 900만원 납부): 한도 2,000만원 안에 들어가므로 900만원 전액이 소득에서 빠져요. 과세표준이 1,400만~5,000만원 구간(지방소득세 포함 세율 16.5%)에 해당한다면 약 148만 5,000원의 세금을 아끼게 돼요.
• 사례 B (연봉 8,000만원, 15년 이상 변동+분할상환, 연 이자 1,200만원 납부): 비거치식 분할상환 한 가지만 채웠으므로 한도는 1,800만원이에요. 낸 이자 1,200만원을 다 공제받고, 세율 26.4% 구간(과세표준 5,000만~8,800만원)이라면 약 316만 8,000원의 세금이 줄어들어요.
• 사례 C (연봉 6,000만원, 15년 이상 변동+거치식, 연 이자 1,000만원 납부): 고정금리도 아니고 원금을 바로 갚지 않는 거치식이라 한도가 800만원으로 깎여요. 1,000만원을 이자로 냈어도 800만원까지만 공제되어, 세율 16.5% 구간 기준으로 약 132만원만 절세할 수 있어요.

만약 대출 금리가 높은 편이라 1년 이자가 1,900만원이나 나가는 분이 한도 2,000만원 조건을 맞췄다면, 세율 26.4% 구간 기준으로 무려 501만 6,000원이나 세금을 줄일 수 있어요. 다만 내가 1년 동안 회사에서 미리 낸 세금 총액 한도 안에서 환급이 이루어져요.

공제 한도가 깎이지 않도록 챙겨야 할 주의사항

이 공제를 받을 때 주의해야 할 점이 두 가지 있어요. 첫째, 만약 같은 해에 전세자금대출 원리금 상환액 공제나 주택청약종합저축 공제를 함께 받았다면, 이 금액들을 모두 합친 금액이 위에서 본 600만~2,000만원 한도를 넘을 수 없어요.

둘째, 주택자금 공제를 포함한 여러 특별소득공제를 모두 합쳤을 때 연간 2,500만원을 넘으면 초과하는 금액은 공제해 주지 않는 종합한도 규정이 적용돼요.

그래도 이자 공제만 단독으로 2,000만원을 꽉 채우는 경우는 드물어서 대부분 무리 없이 혜택을 챙길 수 있답니다.

연말정산 때는 국세청 간소화 서비스에서 장기주택저당차입금 이자상환증명서가 자동으로 조회되는 경우가 많아요. 하지만 대환대출로 은행을 갈아탔거나 신축 아파트 집단대출을 받은 첫해에는 전산에 안 뜨는 일도 꽤 있어요.

만약 간소화 자료가 비어 있다면 대출받은 은행에 연락해 장기주택저당차입금 이자상환증명서와 주민등록표등본, 등기부등본 등 주택 가격을 확인할 수 있는 서류를 챙겨 회사에 꼭 제출하세요.

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 자주 묻는 질문

Q. 더 낮은 금리를 찾아 다른 은행으로 갈아타기(대환대출)를 하면 공제가 끊기나요

아니요, 기존 대출을 갚기 위해 다른 은행에서 새로 주택담보대출을 받아 갈아탄 경우에도 일정 요건을 충족하면 계속 소득공제를 받을 수 있어요. 다만 기존 대출의 잔액 범위 안에서 새로운 대출 기간 등을 합산해 요건을 따지므로 대환 시 은행 담당자에게 소득공제 유지 여부를 한 번 확인해 두시는 게 좋아요.

Q. 부모님께 집을 공동으로 상속받아 지분이 조금 있는데 공제가 안 되나요

상속으로 여러 명이 함께 집을 물려받은 경우에는 그중 지분이 가장 큰 사람만 집을 가진 것으로 봐요. 만약 본인 지분이 동생이나 형제보다 작아서 주택 수에서 빠진다면 무주택자로 인정받아 내 집 대출 이자 공제를 그대로 받을 수 있어요.

Q. 부부 공동명의로 집을 샀는데 대출은 남편 혼자 명의로 받았어요. 공제되나요

네, 가능해요. 집은 부부 공동명의라도 대출을 받은 본인(세대주) 명의로 차입금이 잡혀 있고, 집 취득 당시 기준시가가 전체 기준으로 6억원 이하라면 이자를 낸 본인이 전액 소득공제를 신청할 수 있어요.

[안내 사항]

이 글은 국세청 연말정산 안내 기준을 바탕으로 이해하기 쉽게 정리한 정보예요. 개인의 주택 보유 이력이나 대출 실행 시기(2012년~2015년 이전 구 대출 여부), 대환대출 조건에 따라 공제 가능 여부와 한도가 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전 국세청 홈택스나 국세상담센터(126)를 통해 본인 조건을 확인하시길 바랄게요.