미국 주택거래 16년 만에 최저, 모기지 7% vs 국내 집값 흐름 비교

출처: 한국경제, 이데일리 마켓인, 머니투데이, 시사저널e(한국부동산원)

[바쁘신 분을 위한 핵심 요약]

미국의 10월 기존주택 판매량이 연율 375만 채로 떨어지며 2010년 8월 이후 16년 만에 최저치를 기록했어요.

30년 만기 고정 모기지 금리가 7.33%까지 치솟아 거래가 얼어붙었지만, 기존 집주인들이 매물을 내놓지 않아 중위가격은 41만 6,700달러로 40개월 연속 상승했어요.

국내 아파트 시장은 서울 전체가 0.07% 오르며 상승폭을 유지한 가운데, 강남3구와 성동·강동이 하락하고 외곽 지역과 전셋값이 오르는 온도 차가 나타나고 있어요.

부동산 시장에서 거래가 줄어들면 집값도 자연스럽게 내린다는 공식은 꽤 오랫동안 상식처럼 통용돼 왔어요. 그런데 최근 미국과 국내 부동산 시장을 들여다보면 이 공식이 예전처럼 단순하게 작동하지 않는다는 점을 알 수 있어요.

미국에서는 주택 거래가 무려 16년 만에 가장 적은 수준으로 쪼그라들었는데도 집값은 40개월째 오름세를 이어가고 있고, 국내 역시 거래 관망세 속에서 지역별로 오르는 곳과 내리는 곳이 뚜렷하게 갈리고 있거든요. 오늘은 미국 주택시장의 기현상이 왜 발생했는지 살펴보고, 같은 시기 국내 집값·전셋값 흐름과는 어떤 차이가 있는지 비교해 드릴게요.

미국 주택거래 16년 최저, 얼마나 얼어붙었을까요

12일(현지시간) 미국 부동산중개인협회(NAR)가 발표한 통계에 따르면, 지난 10월 미국의 기존주택 판매량은 계절 조정 연율 기준 375만 채로 집계됐어요. 전달보다 5.5% 줄었고, 지난해 같은 달과 비교하면 8.8%나 감소한 수치예요. 이는 글로벌 금융위기 여파로 주택시장이 침체에서 벗어나지 못하던 2010년 8월 이후 약 16년 만에 가장 적은 거래량이에요.

기존주택 판매는 미국 전체 주택 거래의 90% 이상을 차지하기 때문에 미국 부동산 체감 경기를 그대로 보여주는 지표예요. 거래 절벽의 가장 직접적인 원인은 치솟은 주택담보대출(모기지) 금리예요. 국책 주택금융기관 프레디맥 집계 기준 지난 10월 30년 만기 고정 모기지 평균 금리는 연 7.33%까지 올라갔어요.

9월의 6.86%보다 0.47%포인트, 1년 전의 6.25%보다는 무려 1.08%포인트나 뛴 수준이에요. 지난 2월 잠시 6% 아래로 내려갔던 금리가 중동 전쟁과 인플레이션 압력, 연준의 추가 긴축 우려로 다시 7%를 훌쩍 넘기면서 집을 사려는 수요가 급격히 식어버린 거예요.

거래는 바닥인데 미국 집값은 왜 40개월째 오를까요

신기한 점은 거래량이 16년 만에 최저치로 주저앉았는데도 집값이 떨어지지 않았다는 사실이에요. 10월 미국 기존주택 중위가격은 41만 6,700달러(약 5억 5,700만 원)로 지난해 같은 달(41만 4,900달러)보다 0.4% 올랐어요. 전년 동월 대비 기준으로 무려 40개월 연속 상승세예요.

이런 현상이 나타나는 핵심 이유는 매물 잠김(락인) 현상 때문이에요. 과거 저금리 시기에 연 3~4%대 고정 금리로 주택담보대출을 받아둔 기존 집주인들이 지금 집을 팔고 새집으로 옮기면 연 7%가 넘는 고금리 대출을 새로 받아야 하거든요. 결국 기존 보유자들이 이사를 미루고 매물을 거둬들이면서 시장에 유통되는 집 자체가 부족해졌고, 가격 하방 압력을 막아주는 구조가 만들어진 거예요.

실제로 전체 거래에서 현금 구매 비중은 29%까지 높아진 반면, 대출 의존도가 높은 생애 첫 주택 구매자 비중은 29%로 줄어들며 진입 장벽이 한층 높아졌어요. 다만 압류나 채무조정 과정에서 나오는 급매 거래는 전체의 2%에 그쳐, 과거 금융위기 때처럼 부실 매물이 한꺼번에 쏟아지는 상황은 아니에요.

미국 주택시장 vs 국내 아파트 시장 흐름 비교

같은 시기 국내 부동산 시장은 어떤 흐름을 보이고 있을까요. 한국부동산원이 11월 12일 발표한 11월 2주(9일 기준) 주간 아파트가격 동향을 바탕으로 미국 시장과 핵심 지표를 비교해 봤어요.

국내 집값, 강남·한강변 조정 속 외곽과 전세는 강세

국내 시장을 조금 더 세밀하게 들여다보면 서울 안에서도 지역별 온도 차가 아주 뚜렷해요. 한국부동산원 통계에서 서울 아파트 매매가격은 0.07% 오르며 지난주와 같은 상승폭을 유지했지만, 세부 자치구별로는 엇갈린 흐름이 나타났거든요.

송파구(-0.35%), 서초구(-0.26%), 강남구(-0.25%) 등 강남 3구의 하락세가 이어진 데다, 한강변 선호 지역인 성동구(-0.02%)와 강동구(-0.01%)마저 하락 전환했어요. 반면 성북구(0.39%), 강북구(0.32%), 서대문구(0.29%), 동대문구(0.28%) 등 실수요 중심의 외곽 대단지·역세권 지역과 경기도(0.21%)의 용인 기흥구(0.63%), 수원 영통구(0.60%) 등은 오름세를 이어갔어요.

특히 눈여겨볼 부분은 전세 시장이에요. 서울 아파트 전셋값은 3주 연속 0.17% 상승하며 매매가격 상승률(0.07%)을 크게 웃돌고 있어요. 매매가 내린 강남구에서도 전셋값은 0.27%나 올랐고, 도봉구(0.37%)와 강북구(0.35%) 등 서울 전역에서 임차 수요가 탄탄하게 받쳐주고 있어요.

내 집 마련과 갈아타기, 무엇을 기준으로 봐야 할까요

미국과 한국의 흐름을 나란히 놓고 보면, 고금리 환경에서 무리하게 대출을 일으키는 거래는 확실히 줄어드는 반면 거주 수요가 뒷받침되는 구간은 쉽게 무너지지 않는다는 공통점이 보여요. 미국은 7%대 모기지 금리가 언제 안정될지와 내년에도 이어질 공급 부족이 변수이고, 골드만삭스 역시 내년 미국 기존주택 판매량을 연간 390만 건 수준으로 보수적으로 전망하고 있어요.

국내는 강남3구와 성동·강동에서 시작된 가격 조정이 마포 등 다른 한강변 지역으로 번질지, 아니면 탄탄한 전셋값과 외곽 상승세가 시장 하단을 계속 지탱할지가 핵심 관전 지점이에요. 특히 전세가가 매매가를 받쳐주는 지역과 입주 물량 부담이 큰 지역은 향후 가격 흐름이 크게 갈릴 수 있어요. 또한 한국부동산원 집계 기준 올해 들어 서울 아파트값 누적 상승률이 8.88%로 지난해 같은 기간(7.27%)보다 높은 만큼, 단기 급등 피로감이 쌓인 지역은 거래량 추이를 함께 지켜보시는 게 좋아요.

매수나 갈아타기를 고민 중이시라면 전체 평균 지수만 보시기보다 한국부동산원 R-ONE 부동산통계정보시스템에서 관심 있는 자치구의 주간 매매·전세 변동률과 본인의 대출 금리 조건, 총부채원리금상환비율(DSR) 여력을 함께 꼼꼼히 따져보시는 걸 권해드려요.

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[안내 사항]

이 글은 한국경제, 이데일리, 머니투데이 및 한국부동산원 주간 아파트가격 동향 자료를 바탕으로 작성된 정보 공유 목적의 콘텐츠예요. 부동산 매수 및 임대차 계약은 개인의 자금 여력과 금리 조건, 지역별 수급 상황에 따라 달라지므로 실제 의사결정 전 최신 공시 자료와 금융 조건을 직접 확인하시기 바라요.